Kiến nghị cho phép áp dụng một trong hai cơ chế tạo lập quỹ đất tuỳ khả năng nhà đầu tư

Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp diễn ra vào ngày 8/3. Tại hội thảo đại diện các doanh nghiệp, chuyên gia đã đưa ra những góp ý tích cực.

Không cần tách bạch hai cơ chế tạo lập quỹ đất

Góp ý một số nội dung cụ thể, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản kiến nghị, dự thảo không cần tách bạch trường hợp nào nhà nước thu hồi đất (cơ chế hành chính); trường hợp nào cho phép nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất (cơ chế dân sự). Mọi trường hợp đều cho phép áp dụng một trong hai cơ chế tạo lập quỹ đất (hành chính hoặc dân sự). Việc lựa chọn cơ chế hành chính (tham gia đấu giá, đấu thầu) hay cơ chế dân sự (tự gom đất) là tùy thuộc nhu cầu, khả năng của mỗi nhà đầu tư.

Lý giải vấn đề này, ông Đỉnh cho rằng nếu cố gắng tách bạch, phân định rõ ràng sẽ làm nảy sinh bất cập trong 2 trường hợp sau đây:

Trường hợp thứ nhất: Tại khu vực có mức độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở của người dân lớn và cần thiết phải thực hiện các dự án nhà ở. Cơ quan quản lý nhà nước khảo sát và dự kiến lập một dự án nhà ở nhưng trong ranh dự án có một vài căn nhà hiện hữu (có đất ở), dù diện tích đất ở chỉ chiếm 0,01% diện tích đất toàn dự án thì Nhà nước không được thu hồi đất mà phải trông chờ có nhà đầu tư xuất hiện, thỏa thuận với người dân để có quyền sử dụng đất thực hiện dự án.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản

Nếu nhà đầu tư chưa xuất hiện thì dự án chưa thể triển khai. Hoặc nếu nhà đầu tư đã tiến hành thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không đạt được 100% diện tích thì Nhà nước cũng không thể can thiệp để thu hồi đất và triển khai dự án.

Trường hợp thứ hai: Tình huống tương tự trường hợp thứ nhất nhưng trong ranh dự án chỉ có đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp nhưng không phải đất ở. Do hiện trạng không có đất ở nên không thể áp dụng cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà buộc phải trông chờ Nhà nước lập dự án, thu hồi đất và giao đất qua cơ chế đấu giá, đấu thầu, gây chậm trễ cho quá trình triển khai dự án.

Theo Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản, dự thảo luật đã tách bạch trường hợp nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (cơ chế dân sự) và trường hợp thu hồi đất (cơ chế hành chính) đối với dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn:

Nếu quỹ đất thực hiện dự án mà hiện trạng không có đất ở (chỉ gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở): Nhà nước được phép thu hồi đất để tạo lập quỹ đất và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu.

Nếu quỹ đất thực hiện dự án mà hiện trạng có đất ở (gồm đất ở và các loại đất không phải là đất ở): Nhà nước không được thu hồi đất mà trường hợp này nhà đầu tư được tự thỏa thuận với chủ sử dụng đất trong ranh dự án để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để triển khai dự án.

Căn cứ của đề xuất này là Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương đã đề ra nhiệm vụ, giải pháp: “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường... Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất...” Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng đề ra nguyên tắc định giá đất phải bảo đảm “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”.

Nếu Luật Đất đai sửa đổi có thể tạo ra hành lang pháp lý và công cụ để định giá đất bám sát giá thị trường, tôi cho rằng không cần thiết phải tách bạch, phân định rõ trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu; trường hợp nào nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất. Bởi giá Nhà nước bồi thường cho người dân (trường hợp thu hồi đất) cũng xấp xỉ giá nhà đầu tư chi trả (trường hợp tự thỏa thuận).

Giải quyết xung đột pháp luật liên quan đến đất thuê trả tiền hàng năm

"Câu hỏi là quyền tài sản này định giá thế nào? Các trường hợp đã được thuê đất trả tiền hàng năm từ trước có được thụ hưởng thứ quyền tài sản này không? Từ trước đến nay việc bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm thì các bên không định giá quyền thuê đất để tính vào giá bán, nay với việc “luật hóa” thứ quyền tài sản này sẽ ảnh hưởng ra sao đến các giao dịch đã sẵn có?" Theo ông Đỉnh đây là những vấn đề cần phải làm sáng tỏ trước khi trình Quốc hội xem xét thông qua.

Ngoài ra, ông Đỉnh đặt vấn đề về việc dự thảo đặt ra điều kiện để chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm được bán tài sản trên đất gắn với chuyển nhượng quyền thuê đất là “phải ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất” (Điều 50). Đây là quy định khó hiểu và không rõ mục đích.

Nguyên nhân bởi với trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì đương nhiên không phải ứng trước tiền bồi thường; sau khi hoàn thành xây dựng công trình, nhà đầu tư muốn bán tài sản sẽ không được chấp thuận do không ứng tiền bồi thường cho Nhà nước (!?)

Đồng thời, ông nhận định cần nhấn mạnh rằng giữa dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang có “độ vênh”. Dự thảo Luật Đất đai hạn chế thuê đất trả tiền một lần và có cơ chế khuyến khích đưa tài sản gắn với đất thuê trả tiền hàng năm vào giao dịch. Nhưng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại đề ra nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng là “phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê”; đồng nghĩa với không cho phép mua bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm (Điều 15 bản dự thảo tháng 3/2023).

Từ đó,Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản kiến nghị Cơ quan soạn thảo dự thảo Luật Đất đai và cơ quan soạn thảo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản trao đổi, thống nhất giữa dự thảo 2 luật.

Doanh nghiệp bán lẻ bán xăng dầu than phải bán đất đai, cầm cố tài sản để bù lỗ