Bất động sản văn phòng trên toàn cầu trong quá trình suy giảm nghiêm trọng

Thời kỳ khó khăn của ngành bất động sản toàn cầu đang đến. Tại New York và London, chủ sở hữu của những tòa nhà văn phòng lấp lánh hiện đang rất khó khăn sau khi đổ rất nhiều tiền vào các dự án kiểu này. Chủ sở hữu của trung tâm mua sắm lớn nhất tại trung tâm San Francisco đã từ bỏ dự án. Tòa nhà chọc trời mới tại Hồng Kông hiện mới có công suất thuê chỉ 25%, theo nội dung bài báo mới được Bloomberg đăng tải.

Tình hình khó khăn của ngành bất động sản thương mại đang âm thầm diễn ra trong bối cảnh chung của kinh tế toàn cầu. Khi mà thị trường chứng khoán toàn cầu tăng điểm, nhiều nhà đầu tư tin rằng đợt điều chỉnh nâng lãi suất mạnh tay trong một thập kỷ của nhiều ngân hàng trung ương lớn trên thế giới sẽ hạ nhiệt, những vấn đề trong lĩnh vực bất động sản toàn cầu nhiều khả năng sẽ kéo dài trong nhiều năm.

Trước đây trong đại dịch, khi việc vay tiền quá dễ dàng, nhiều chủ sở hữu bất động sản vay nợ để mua thêm diện tích cho thuê. Tuy nhiên, sau đại dịch, thói quen của người dân đã thay đổi rất nhiều, giờ đây cách người ta làm việc, mua sắm và sinh sống khác trước đây rất nhiều. Cùng lúc đó, lãi suất cao khiến cho hoạt động mua hoặc trả nợ mua bất động sản văn phòng trở nên khó khăn hơn trước.

Thế giới đang tiến gần hơn đến một dấu mốc quan trọng: chỉ riêng tại Mỹ, ước tính có khoảng 1,4 nghìn tỷ USD các khoản vay bất động sản sẽ đáo hạn trong năm nay và năm sau, theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (MBA). Một số ước tính từ các tổ chức khác cho thấy con số nợ đáo hạn thấp hơn. Khi đến hạn trả nợ, có thể nhiều bên sẽ chấp nhận vỡ nợ chứ không tiếp tục vay thêm để đảo nợ.

Một số nhà đầu tư tổ chức bao gồm Blackstone, Brookfield hay Pimco đã lựa chọn tạm ngừng thanh toán tiền nợ với một số tòa nhà bởi họ đã tìm được phương án khác sử dụng tiền mặt và tài nguyên.

Theo lý giải của chuyên gia tại quỹ Keen-Summit Capital Partners LLC – ông Harold Bordwin, hiện áp lực đang lên rất cao. Ông Bordwin cũng nói rằng thông thường người ta không dễ dàng từ bỏ tài sản đến như vậy trừ khi họ không nhìn thấy bất kỳ hy vọng nào và họ nhận ra họ sẽ có thể khốn khổ với khối nợ ấy.

Số lượng các giao dịch đang sụt giảm mạnh và nếu có giao dịch, giá bất động sản đang được tính toán ở mức thấp hơn trước rất nhiều. Tại Mỹ, nơi mà tỷ lệ làm việc trở lại ở các văn phòng thấp hơn so với tại châu Á và châu Âu, giá trị bất động sản giá trị cao đã giảm đến 27% tính từ tháng 3/2022, khi mà lãi suất cơ bản các đồng tiền trên thế giới bắt đầu tăng, theo tính toán của công ty dữ liệu Green Street.

Giá các tòa căn hộ đã giảm 21%, giá tòa trung tâm thương mại giảm ước tính 18%. Giá văn phòng được dự báo giảm thêm hơn 25% tại châu Âu và ước tính khoảng 13% tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương trước khi ngừng lại, theo dự báo của công ty bất động sản PGIM Real Estate thuộc Prudential Financial.

Các chuyên gia thuộc PGIM cũng dự báo sự điều chỉnh về giá trị bất động sản sẽ diễn ra chậm chạp. Trước đây đã mất đến 6 năm giá bất động sản văn phòng tại Mỹ mới phục hồi sau khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 dù rằng khi đó sự suy giảm chủ yếu tập trung vào bất động sản nhà ở. Lần này, có thể mất đến 10 năm giá bất động sản mới hồi phục, theo nhận định của chuyên gia kinh tế trưởng tại CBRE – ông Richard Barkham.

Những căng thẳng trong lĩnh vực bất động sản thương mại sẽ tạo ra thêm áp lực lên hệ thống tài chính vốn đang đã khó khăn sau cuộc khủng hoảng của các ngân hàng khu vực Mỹ. Khi mà tình trạng suy giảm trở nên ngày một tồi tệ hơn, nó sẽ gây ra nhiều ảnh hưởng lên một số thành phố của Mỹ khi mà họ phải đương đầu với tình trạng các tòa nhà trống cũng như doanh thu từ thuế bất động sản suy giảm.

Câu hỏi mà nhiều người đang đặt ra là liệu sự điều chỉnh trên thị trường bất động sản thương mại có đủ lớn để gây ra bất ổn trong toàn bộ nền kinh tế hay không. Hiện tại, căng thẳng nợ nần trong lĩnh vực bất động sản đang lây lan khắp các thành phố lớn của thế giới, từ Los Angeles cho đến Stockholm hay Hồng Kông, Seoul.