Quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn không được sự đồng tình

Quy định việc "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" là vấn đề nhận được nhiều ý kiến tại phiên thảo luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), chiều 17/3.

Tại dự thảo luật Nhà ở sửa đổi trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cơ quan soạn thảo đề xuất bổ sung quy định chấm dứt quyền sở hữu chung cư khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc các trường hợp phải phá dỡ.

Sau khi chấm dứt quyền sở hữu chung cư, các chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng đất chung của nhà chung cư để xây dựng nhà chung cư, trường hợp do quy hoạch không được tiếp tục xây dựng nhà chung cư thì được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định.

Nhiều ý kiến không đồng tình

Trình bày báo cáo thẩm tra sơ bộ, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, qua nghiên cứu, thảo luận, trong Thường trực Ủy ban Pháp luật có hai loại ý kiến.

Trong đó, đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo luật. Bởi lo ngại quy định này có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn hiện nay, có thể dẫn đến xu hướng “mua đất” thay mua nhà, phát triển hình thức phân lô bán nền khiến cho giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư, nhất là ở các đô thị lớn.

Hơn nữa, quy định của dự thảo luật cũng chưa khắc phục được khó khăn hiện nay là tình trạng nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ nhưng người dân không chịu di dời để cải tạo, xây dựng lại, do họ vẫn có quyền sử dụng đất và vẫn có thể căn cứ vào đó để “trụ lại” nhà chung cư.

Ông Bùi Văn Cường, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội - Ảnh: Quốc hội

Cho ý kiến về nội dung này, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường dẫn các quy định tại dự thảo luật và Hiến pháp hiện hành khẳng định khi mua căn hộ trong tòa nhà chung cư, hộ cá nhân, hộ gia đình có sở hữu riêng là phần bên trong căn hộ theo pháp luật dân sự. Đây là quyền sở hữu tư nhân, quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, chủ thể được Hiến pháp và pháp luật bảo hộ.

Trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng, có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường.

Tổng Thư ký Quốc hội cho rằng, việc quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà ở như trong dự thảo luật chưa đảm bảo chặt chẽ về pháp lý, đồng thời gây mâu thuẫn ngay trong các quy định tại dự thảo luật.

"Trên thực tế, việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư có thể không có quá nhiều ảnh hưởng các địa phương khác nhưng tại một số thành phố lớn trực thuộc Trung ương lại tác động rất lớn bởi quỹ đất hạn chế, số lượng nhà ở chung cư nhiều, trong mỗi tòa nhà là hàng trăm hộ gia đình, đối tượng chịu tác động bởi chính sách này là quá lớn", ông Cường nói và đề nghị cơ quan soạn thảo đánh giá tác động thêm về chính sách này.

Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Nguyễn Hữu Dũng đề nghị cần được cân nhắc kỹ quy định này. Theo ông, nhà ở chung cư là tài sản lớn, sở hữu lâu dài, gắn liền với đất mà người mua được sở hữu và quyền sở hữu nhà ở được Nhà nước ghi nhận, bảo vệ, bảo đảm theo quy định của Hiến pháp năm 2013.

"Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nếu không xử lý tốt sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản về nhà chung cư của người dân, gây tâm lý bất an cho các chủ sở hữu nhà chung cư trong xã hội", ông Dũng lưu ý.

Ngoài ra, theo Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân, lợi ích cộng đồng, nhưng lấy thời hạn của công trình xây dựng nhà ở cụ thể làm cơ sở để xác lập quyền và chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân như quy định của dự thảo luật là chưa thật sự phù hợp.

Ông đề nghị cần phải làm rõ khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết và nhà chung cư buộc phải tháo dỡ để bảo đảm an toàn cho cư dân thì quyền sở hữu chung cư của chủ sở hữu vẫn được pháp luật bảo hộ và thông qua việc xác lập quyền sở hữu đối với phần diện tích tương tự tại nhà chung cư được xây dựng hoặc bằng các phương thức khác do các bên thỏa thuận.

"Bắt cho đúng bệnh để có đối sách phù hợp"

Góp ý về nội dung này, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhận định đây là vấn đề rất quan trọng, hệ trọng và nhạy cảm.

Theo Chủ tịch Quốc hội, quy định quyền sở hữu chung cư có thời hạn như phương án Chính phủ trình nhằm mục đích hướng tới việc bảo vệ sức khỏe, tính mạng cho người dân và lợi ích công cộng. Tuy nhiên, phải cân nhắc một cách hết sức kỹ lưỡng, rất thận trọng trên cơ sở chính trị vững chắc, các căn cứ của Hiến pháp và quy định của pháp luật có liên quan.

Đặc biệt, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ phải xác định được vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư có phải do quy định sở hữu hay không nhằm “bắt cho đúng bệnh để có đối sách phù hợp”.

Chủ tịch Quốc hội cho biết, hiện nay rất đông các ý kiến thẩm tra của Thường trực Ủy ban Pháp luật, ý kiến phản biện chính sách của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam bày tỏ băn khoăn và không tán thành quy định quyền sở hữu chung cư có thời hạn.

Ông Vương Đình Huệ, Chủ tịch Quốc hội - Ảnh: Quốc hội

Chủ tịch Quốc hội cũng dẫn quy định Hiến pháp, pháp luật để nêu rõ quyền sở hữu tài sản của người dân được Nhà nước bảo vệ, đảm bảo.

"Theo quy định tại khoản 3 Điều Điều 214 Bộ luật Dân sự 2015 trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của pháp luật. Điều này được lập luận là quyền của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại và được quy định bằng một luật nào đó, như Luật Nhà ở, chứ không phải quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ, như cách quy định tại khoản 1 Điều 25 dự thảo luật này", Chủ tịch Quốc hội dẫn chứng.

Hơn nữa, ông cho rằng không thể đồng nhất giữa hai phạm trù quyền sở hữu và thời hạn sử dụng. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tại Điều 158 "quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt". Như vậy, quyền sử dụng chỉ là một cấu phần của quyền sở hữu. Nếu quy định như tại Điều 25 dự thảo luật vô hình trung đã tạo nhầm lẫn giữa quyền sở hữu và thời hạn sử dụng.

Nêu rõ những lập luận trên, Chủ tịch Quốc hội đề nghị các cơ quan nghiên cứu kĩ lưỡng, phân tích trên cả góc độ quản lý nhà nước và quyền lợi của người dân; phải có đánh giá tác động một cách kỹ lưỡng, thận trọng, toàn diện hơn nữa.

Đồng thời, ông lưu ý luật này cần tập trung vào việc quy định chặt chẽ và cụ thể hơn nữa về thời hạn sử dụng nhà chung cư và việc tiêu hủy, phá dỡ, cải tạo nhà chung cư trên cơ sở đánh giá những vướng mắc trong thực tế, có phân chia các trường hợp khác nhau và luật hóa những nội dung đã được tháo gỡ theo quy định của Nghị định 69 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.