Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản (BĐS) không thể thanh toán gốc và lãi trái phiếu đúng hạn, thì đổi trái phiếu sang sản phẩm BĐS sẽ là giải pháp tốt cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Tuy vậy, nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ tình trạng của dự án mà doanh nghiệp phát hành muốn “đổi hàng”. Bởi nếu không, nhà đầu tư có nguy cơ chuyển sang một tài sản rủi ro khác.

Một giải pháp phù hợp

Mới đây, Công ty Cổ phần Chứng khoán Dầu Khí (PSI) có văn bản gửi đến Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) về việc chậm thanh toán lô trái phiếu NVLH2123009 phát hành ngày 12/08/2021.

Liên quan đến vấn đề này, Novaland cho biết, doanh nghiệp đã rất nỗ lực thực hiện thanh toán phần lãi đến hạn. Bên cạnh đó, công ty đề xuất trong thời hạn 2 tháng sẽ cùng trái chủ đưa ra phương án thanh toán tiền gốc trái phiếu phù hợp với thực tế dòng tiền của mình.

Đáng chú ý, các phương án được đề xuất bao gồm giãn thời hạn thanh toán tiền gốc trái phiếu trong thời gian phù hợp, hoặc hoán đổi tiền gốc trái phiếu với các sản phẩm BĐS do công ty đang đầu tư và phát triển.

“Các phương án này đảm bảo về mặt pháp lý và phù hợp với định hướng xử lý các vấn đề liên quan đến trái phiếu trong bối cảnh hiện nay, theo nội dung dự thảo sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ mà Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ. Đây cũng là những giải pháp phù hợp để đảm bảo hài hòa lợi ích cho các trái chủ trong bối cảnh hiện tại".” Novaland cho biết.

Đây không phải là trường hợp duy nhất, trước đó thay vì mua lại trái phiếu phát hành, thanh toán tiền cho trái chủ, nhiều doanh nghiệp phát hành khuyến khích nhà đầu tư đổi sang sản phẩm BĐS với các lựa chọn nhằm bảo đảm an toàn khi có giao dịch với doanh nghiệp, gồm:

- Nhà đầu tư sử dụng giá trị khoản thanh toán đến hạn để mua ngay các bất động sản và nhận chiết khấu 20% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư cho các khách hàng hiện hữu. Đối với khoản thanh toán chưa đến hạn, nếu nhà đầu tư có nhu cầu đặt mua bất động sản thì cũng áp dụng như trên.

- Nhà đầu tư có khoản thanh toán đến hạn hoặc chưa đến hạn sử dụng khoản thanh toán để đầu tư các bất động sản của chủ đầu tư kèm theo cam kết mua lại, và chính sách ưu đãi lớn, giảm tới 50% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, trong bối cảnh đó, doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản phải đối mặt với một lượng lớn trái phiếu đến hạn trả nợ.Với áp lực này, nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phải bán tài sản hoặc vay ngân hàng hay nguồn nào đó để trả nợ.

Tuy vậy, trên thực tế các doanh nghiệp cũng không có nhiều tài sản để cầm cố vay ngân hàng, nhiều tài sản là dự án dang dở nên cũng không bán đi được.

Vì vậy, trong thời điểm hiện nay, việc đổi từ trái phiếu sang sản phẩm BĐS là một biện pháp để giúp cho doanh nghiệp có thể trả nợ trái phiếu và lãi suất đúng hạn, đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư.

“Giải pháp cũng này sẽ tạo cơ hội cho người dân có thể mua được nhà ở với giá rẻ hơn thị trường, đồng thời chứng minh bên phát hành trái phiếu có tài sản để đảm bảo, giúp người dân yên tâm hơn khi đầu tư” ông Thịnh nhìn nhận.

Những rủi ro hiện hữu

Tuy vậy, nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án bất động sản mà doanh nghiệp phát hành muốn “đổi hàng”. Bởi nếu không, nhà đầu tư có nguy cơ chuyển sang một tài sản rủi ro khác.

Theo ông Thịnh, thứ nhất nhà đầu tư phải lưu ý BĐS đó phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý để mua bán được, bởi nhiều dự án bây giờ vẫn chưa đủ tính pháp lý.

Thứ 2, nhà đầu tư cần phải xem xét và thỏa thuận giá cả, nếu mua giá nhà cao quá trong trường hợp sau này có thể không bán được hoặc bán với mức giá thấp gây thiệt cho bản thân.

Thứ 3, cần phải xem loại hình BĐS là gì? Có khả năng thanh khoản không? Bởi, có những loại BĐS xây dựng và phát triển nhưng không bán được cho ai vì dùng cho một mục đích nên khó bán.

Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Thanh Hà, Luật Công ty luật SB Law cho rằng, trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp không thể thanh toán gốc và lãi trái phiếu đúng hạn, thì đổi trái phiếu sang sản phẩm BĐS sẽ là giải pháp tốt.

“Nếu nhà đầu tư không đồng ý đổi trái phiếu sang sản phẩm BĐS. Trong trường hợp doanh nghiệp phát hành trái phiếu phá sản, theo thứ tự ưu tiên trả nợ, thì nhà đầu tư có thể là mất trắng. Vì vậy, nhà đầu tư nên cân nhắc để có quyết định với từng hoàn cảnh điều kiện của dự án, đây là thỏa thuận giữa các bên”, ông Hà lưu ý.

Tuy vậy, về mặt luật pháp, ông Hà cho rằng vẫn có những bất lợi cho nhà đầu tư. Cụ thể, việc mua trái phiếu đang là giao dịch cho vay theo quy định pháp luật, nếu chuyển sang giao dịch mua bán BĐS là giao dịch dân sự. Khi xảy ra tranh chấp thì cũng khó xử lý.

“Giao dịch mua bán trái phiếu thì Bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán nhà nước sẽ chịu trách nhiệm đảm bảo lợi ích cho nhà đầu tư. Nếu chuyển sang hợp đồng mua bán BĐS thì đây là giao dịch dân sự thì Bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán không có trách nhiệm gì ở đây. Trong trường hợp có tranh chấp thì phải ra tòa. Điều này ảnh hưởng đến rủi ro quyền lợi của nhà đầu tư”, ông Hà nếu rõ.

Vì vậy, ông Hà cho rằng, phía cơ quan nhà nước cần xây dựng cơ sở pháp lý liên quan đến việc mua bán chuyển nhượng BĐS đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư.

Về dài hạn, để giải quyết được vấn đề thanh khoản của doanh nghiệp bất động sản thì cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý trong việc tháo gỡ pháp lý.

Với riêng doanh nghiệp bất động sản, cần phải chủ động hạ giá bán sản phẩm, từ đó, có thể kích thích dòng tiền bắt đáy sớm tạo thanh khoản cho thị trường.