Hạ giá bán để "gỡ khó" cho thị trường bất động sản: "Không phải chỉ là chuyện giảm giá"

Gỡ khó cho thị trường bất động sản hiện là chủ đề nóng nhận được nhiều sự quan tâm trong thời gian gần đây, khi Ngân hàng Nhà nước trước đó và hôm nay (17/2), Thủ tướng Chính phủ chủ trì hội nghị về thúc đẩy thị trường bất động sản.

Bàn về giải pháp gỡ khó cho thị trường bất động sản đã có rất nhiều ý kiến từ các bộ, ngành, chuyên gia đưa ra, trong đó, bên cạnh giải pháp khơi thông dòng vốn và gỡ vướng về pháp lý, có quan điểm cho rằng doanh nghiệp bất động sản nên hạ giá bán để “tự cứu” mình.

Tại hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước tổ chức cách đây hơn một tuần có lãnh đạo ngân hàng đã nêu ý kiến “Doanh nghiệp đang có một đống tài sản lớn, lúc này cần bán đi để cơ cấu nợ. Nếu bán một tài sản khi thị trường bình thường là 10 đồng thì khi khó khăn hãy hạ giá xuống 6 đồng, có người mua sẽ thu về tiền mặt, trang trải nợ nần, tái cơ cấu”.

Đề xuất này không phải là không có cơ sở và thực tế đã có những doanh nghiệp bất động sản đầu ngành chấp nhận buộc phải thu hẹp quy mô, giảm nhân sự, dừng hoặc bán bớt dự án để sống sót song đó chỉ là giải pháp tạm thời và việc giảm giá bán cũng không hề đơn giản bởi nhiều lý do.

Nhiều lý do khiến doanh nghiệp bất động sản khó hạ giá bán

Chia sẻ tại tọa đàm “Điểm sáng đầu tư năm 2023” mới đây, chuyên gia tài chính Đào Phúc Tường nêu ra ba lý do doanh nghiệp bất động sản gặp áp lực nợ đến hạn phải trả nhưng không giảm giá bán bất động sản.

Thứ nhất, đa phần doanh nghiệp bất động sản đều có nhà đầu tư “ruột”. Những nhà đầu tư này thường là nhà đầu tư mua sản phẩm bất động sản từ giai đoạn đầu của dự án và trực tiếp từ nhà đầu tư. Nên khi giảm giá thì chính các nhà đầu tư này bị ảnh hưởng.

Thứ hai là vấn đề về tài sản đảm bảo. 70% giá trị tài sản đảm bảo của ngân hàng là bất động sản. Nếu giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo của các công ty đó ở ngân hàng. Khi đó, ngân hàng sẽ yêu cầu các công ty bất động sản bổ sung tài sản đảm bảo. Như vậy, các công ty bất động sản còn tài sản không mà bổ sung là câu chuyện hóc búa.

Thứ ba là tính pháp lý. Nhiều dự án bất động sản có vấn đề pháp lý, có giảm giá thì công ty bất động sản cũng không bán được.

Vị chuyên gia cho rằng đó là ba nhóm lý do chủ đạo liên quan chuyện quyết định giảm giá bán của các doanh nghiệp địa ốc ở thị trường sơ cấp bên cạnh lý do giá vốn tăng thì không giảm giá... “Về mặt logic thì cần dòng tiền thì phải giảm giá nhưng đó là ba yếu tố tế nhị mà các doanh nghiệp bất động sản cần phải cân nhắc. Thực tế trên thị trường nhiều công ty đã và đang giảm giá rồi, giá sơ cấp giảm 20-30% so với giá ở vùng đỉnh", ông cho biết.

Cũng đề cập đến nguyên nhân doanh nghiệp bất động sản khó hạ giá bán tại một tọa đàm trước đó, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại Savills cho biết, khi phát triển dự án nhà ở, những dự án có thể triển khai thông qua đấu giá đất có cơ sở pháp lý chắc chắn nhất. Tuy nhiên, những năm qua, chi phí đấu giá đất, chi phí đất bị đẩy cao, chi phí đầu vào tăng và chi phí vốn cũng tăng do pháp lý bị kéo dài.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại Savills

Theo chuyên gia từ Savills, thời gian từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư cho đến khi có giấy phép xây dựng có thể mất hai năm, thậm chí là ba năm. Như vậy, toàn bộ chi phí vốn vẫn đổ vào cho dự án trong thời gian đó nhưng chủ đầu tư không có nguồn thu. Chủ đầu tư chỉ còn duy nhất một kênh để có thể thu hồi được những chi phí, đó là tăng giá bán. Điều này vô hình kéo chi phí, giá bán của các căn hộ, nhà ở liền kề gia tăng.

“Trên thực tế có những dự án tốc độ bán rất chậm nhưng không có dấu hiệu giảm giá bán”, bà Minh cho biết và lý giải thêm “các dự án nhà ở một khi bán là bán hết, chủ đầu tư sẽ không còn lại gì nữa. Vậy thì tại sao phải giảm giá khi đây là nguồn thu cuối cùng đối với một dự án triển khai? Các chủ đầu tư sẽ sẵn sàng ôm hàng nếu không thể bán và chờ đến khi thị trường hồi phục, chứ không giảm giá”.

Có giảm giá cũng khó tìm người mua

Thêm một vấn đề nữa cần bàn tới là trong bối cảnh nửa cuối năm 2022 thị trường có những dấu hiệu trầm lắng trước tác động của hàng loạt yếu tố, đặc biệt là chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng xuất hiện tâm lý lo ngại. Do đó, dù giá bất động sản có giảm, nhà đầu tư cũng chưa vội xuống tiền.

Trong khi đó, những phân khúc bất động sản đáp ứng “nhu cầu thực” của nhà đầu tư hiện cũng rất hạn chế. Theo báo cáo về tình hình thị trường bất động sản năm 2022 của Bộ Xây dựng, năm 2022, số lượng bất động sản, nhà ở trong các dự án mới đưa ra giao dịch (nguồn cung) hạn chế, chủ yếu các sản phẩm bất động sản đưa vào giao dịch là hàng tồn kho của các dự án đã mở bán. Trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao; các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho và có tính thanh khoản tốt.

Theo Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là những dự án ở vị trí có hạ tầng không thuận lợi...

Thống kê theo báo cáo tài chính quý 4 và cả năm 2022 của các doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng cho thấy, tồn kho của hơn 40 doanh nghiệp trong ngành đến cuối năm 2022 vào khoảng 330 nghìn tỷ đồng (tương đương gần 14 tỷ USD), tăng hơn 32% so với đầu năm. Tồn kho này chủ yếu nằm ở các dự án dở dang, bao gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng và các chi phí liên quan trực tiếp đến dự án. Trong đó, doanh nghiệp có tồn kho lớn nhất là CTCP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va với hơn 134.485 tỷ đồng tồn kho, riêng tồn kho đang xây dựng dở dang lên tới gần 122.559 tỷ đồng và phần nhiều nằm ở các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Quay trở lại đề cập ban đầu là doanh nghiệp bất động sản cần hạ giá bán để tăng nguồn thu và giảm bớt nợ, nhưng với các dự án đang xây dựng dở dang việc tìm đối tác sẵn sàng mua lại cũng không phải là chuyện dễ. Bởi, trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản trong nước đều gặp khó khăn về nguồn vốn, việc tiếp tục triển khai dự án của riêng doanh nghiệp đã không dễ dàng, chứ chưa nói đến việc mua lại dự án của doanh nghiệp khác. Còn với các nhà đầu tư nước ngoài, dù sẵn nguồn tiền nhưng lại khó tiếp cận vì nhiều rào cản liên quan đến pháp lý.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, các nhà đầu tư nước ngoài luôn xem Việt Nam là thị trường tiềm năng về bất động sản song họ cũng quan ngại về vấn đề pháp lý bởi các dự án không thể đưa vào triển khai xây dựng sẽ gây tồn động về vốn. Còn sau này, nếu các dự án được đưa ra thị trường cùng một thời điểm thì sẽ gây thừa cung, nhưng giá bán không thể giảm đối với thị trường nhà ở.

"Dự án nhà ở, từ khâu xin chấp thuận chủ trương đầu tư, đấu giá đất đến ra sổ đỏ cho người dân quá dài và phức tạp. Đến doanh nghiệp trong nước còn chưa đủ tự tin đi qua từng đó khâu, chứ đừng nói đến nhà đầu tư nước ngoài”, bà Minh nhận định.

Bà Nguyệt Minh cho biết, nhà đầu tư nước ngoài có thể đầu tư bằng 100% vốn chủ sở hữu mà không cần đi vay nhưng không có cách để rót vốn khi mà hành lang pháp lý chưa đủ, chưa khiến họ sự an tâm trong tất cả các phân khúc. Mặt khác, các nhà đầu tư ngoại những năm gần đây tập trung nhiều nhất vào nhóm bất động sản thương mại dịch vụ. Giá giao dịch một tòa nhà văn phòng ở thị trường Hà Nội và TP. HCM có thể lên tới 550 triệu USD nhưng con số này chưa thể đẩy vào các dự án nhà ở vì hành lang pháp lý của dự án thương mại dịch vụ đang rõ ràng hơn rất nhiều.

Như vậy, câu chuyện gỡ khó cho thị trường bất động sản cuối cùng vẫn quay về vấn đề gỡ vướng pháp lý bên cạnh việc khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản. Đây cũng là hai nút thắt lớn nhất mà doanh nghiệp bất động sản nói riêng và thị trường nói chung mong tìm được câu trả lời về cách gỡ tại hội nghị thúc đẩy thị trường bất động sản sáng nay.