Đầu năm nay, Chính phủ đã ký phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đã đề xuất triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp.

Giả sử, đề án tạo ra được một số lượng lớn căn hộ tương đương với nhu cầu của công nhân lao động thì thu nhập của họ có theo kịp giá nhà cao dần hay không? Thực tế vừa qua cho thấy, giá của một căn nhà ở xã hội tại Hà Nội, TP.HCM dao động từ 1,2-1,7 tỷ đồng.

Một trong những điều kiện để vay mua nhà ở xã hội, chính là mức lương dưới 11 triệu đồng/tháng (mức lương được miễn thuế thu nhập). Với mức lương này, người thu nhập thấp không thể tiếp cận với nhà ở xã hội.

Một nghiên cứu của Viện Xã hội học năm 2018 về nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở Hà Nội đã chỉ ra rằng, 1/3 những người tiếp cận được nhà ở xã hội ở Hà Nội trong mẫu khảo sát không phải là nhóm có mức thu nhập thấp.

Mức độ thời gian công nhân lao động gắn bó với khu công nghiệp là bao nhiêu? Nhìn chung, khi tình trạng thay thế lao động cũ bằng lao động mới của giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa; sử dụng lao động chi phí giá rẻ, trẻ hơn diễn ra phổ biến, đối tượng bị cho nghỉ việc ở tầm 37 - 38 tuổi sẽ xuất hiện nhiều tại các khu công nghiệp thì tâm lý sở hữu nhà sẽ không nhiều.

Một nghiên cứu trước đây có phổ nghiên cứu khá rộng cho hay, nhóm công nhân mới vào làm việc dưới 1 năm có tỷ lệ cao nhất (23,9%), nhóm công nhân làm việc trên 5 năm có tỷ lệ nhỏ nhất (15,3%), nhóm làm việc từ 3-4 năm chiếm 21,4%, từ 2-3 năm chiếm 16,2% (JICA, Nghiên cứu cải thiện môi trường sống cho công nhân các khu công nghiệp tại Việt Nam, 2016). Điều đó cho thấy cần có một giải pháp linh hoạt để chiến lược an sinh mang tính khả thi.

Chúng tôi cho rằng, khi mục tiêu, mục đích và đối tượng của chính sách nhà ở xã hội chưa được xác định rõ ràng thì sẽ còn nhiều "điểm nghẽn" phát sinh. Một chính sách hay một chương trình chỉ có thể được thực hiện tốt khi xác định được nhu cầu rõ ràng, cụ thể, dựa trên các con số, thang đo.

Từ lý giải trên, theo chúng tôi, cần phân biệt khái niệm về “chỗ ở” và “nhà ở xã hội”. “Chỗ ở” là nơi lưu trú ngắn hạn để phục vụ công việc trước mắt của người lao động. “Nhà ở” là nơi cư trú dài hạn, là tài sản tích lũy của mỗi cá nhân, gia đình phục vụ nhu cầu sinh sống chung. “Nhà ở xã hội” phục vụ đa số nhu cầu tầng lớp người lao động trong xã hội. Theo đó, chính sách về nhà ở xã hội nên được triển khai theo tư duy sau:

Chỗ ở, theo phương án này có thể gọi theo cách khác là nhà ở chính sách.

Theo báo cáo “Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam: Con đường phía trước” do Ngân hàng Thế giới thực hiện với sự hợp tác của Cục Quản lý Nhà ở và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), công nhân các khu công nghiệp chiếm tỷ lệ lớn trong nhu cầu về nhà cho thuê.

Trong tổng số công nhân các khu công nghiệp, khoảng 40% có độ tuổi từ 15 đến 29 và khoảng 78%, tương đương 1,6 triệu người hiện đang ở trọ.

Theo ước tính, nguồn cung chính thức chỉ đủ đáp ứng 10% nhu cầu nhà thuê này, cho thấy rằng phần lớn người dân phải đi thuê nhà không chính thức và có một lượng lớn nhu cầu chưa được đáp ứng ở các khu công nghiệp về các giải pháp nhà thuê giá hợp lý và nhà ở cơ bản ban đầu để khởi nghiệp.

Với giá nhà ở xã hội như hiện nay (trung bình 15 triệu đồng/m2) và với mức thu nhập trung bình của các nhóm lao động nhập cư là khoảng hơn 5 triệu đồng/tháng, việc mua nhà ở nằm ngoài khả năng chi trả của họ. Hơn nữa, đối với những công nhân nhập cư, lao động trẻ có xu hướng chuyển việc, những người không lao động lâu dài ở khu công nghiệp (chủ yếu làm việc từ 10 năm trở xuống), sau một thời gian hầu hết sẽ đến nơi khác hoặc muốn quay trở về quê hương sinh sống.

Xây dựng nhà ở cho thuê là giải pháp hợp lý cho nhóm đối tượng này để giải quyết 90% nguồn cung về nhà ở cho thuê trên cả nước đang ở khu vực phi chính thức.

Vấn đề cốt yếu của giải pháp này là quỹ đất. Nhà nước có thể quy hoạch quỹ đất với các điều kiện như: dành quỹ đất cho các dự án nhà ở xã hội cho thuê không thu tiền sử dụng đất, chuyển thành đất công. Quy hoạch phải gắn liền với việc bảo đảm hạ tầng kỹ thuật (điện, đường, trường, trạm) và đồng bộ với các dịch vụ tiện ích, phục vụ các nhu cầu tối thiểu của người lao động. Khu nhà ở cho thuê phải kết nối giao thông với khu công nghiệp, trung tâm hành chính, trung tâm thành phố, …

Một điểm cần lưu ý là các dự án này nên được xây dựng các khu vực lân cận và tiếp giáp với khu dân cư hiện hữu để có sự cộng sinh trong xã hội, tạo thêm công ăn việc làm, thêm thu nhập người dân có đất bị ảnh hưởng do giải phóng mặt bằng dự án. Thậm chí là dành quỹ nhà để tái định cư cho họ có nơi ở mới và có thể mưu sinh. Một môi trường khu dân cư sống động, có văn hóa cộng đồng khi được gắn kết với các tiện ích, thiết chế văn hóa, giáo dục (nhà cộng đồng, cơ sở giáo dục cho trẻ em).

Dạng nhà ở này chỉ cho thuê có thời hạn, với giá hỗ trợ (kể cả giá điện, giá nước…). Về vốn, chúng ta có thể huy động từ vốn đầu tư công, từ nguồn xã hội hóa, từ sự đóng góp cộng đồng, quỹ từ thiện, quỹ hỗ trợ từ nước ngoài.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được thảo luận tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội XV và dự kiến thông qua và cuối kỳ họp này đề xuất bổ sung thêm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội tại Điều 76 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Khi mở rộng đối tượng, nếu chúng ta không linh hoạt trong chiến lược như việc tạo chỗ ở bằng hình thức cho thuê này thì khó có thể đáp ứng được nhu cầu của đại đa số như mục tiêu đề ra.

Theo đó, cần xác định đối tượng thụ hưởng dạng nhà ở xã hội. Sắp xếp theo thứ tự ưu tiên dành cho tất cả người yếu thế trong xã hội có nhu cầu trong nhà ở trong khu vực (công nhân lao động, công an, bộ đội, nông dân, học sinh, sinh viên, người tàn tật, người có công với cách mạng, …).

Để bảo đảm vận hành tốt và đúng chức năng của nó, loại hình nhà ở này có thể được vận hành trực tiếp bởi doanh nghiệp, tổ chức địa phương, tổ chức tài trợ dưới sự quản lý bởi Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2015 - 2022, số lượng nhà ở trên cả nước đã được phê duyệt là 3.823 dự án, trong đó có hơn 2.500 dự án nhà ở thương mại (chiếm 66,6%), 350 dự án tái định cư (9,15%), nhưng chỉ có 483 dự án nhà ở xã hội (12,6%). Trong lúc, nhu cầu phân khúc nhà ở xã hội, vừa túi tiền lại chiếm tới trên 80% tổng nhu cầu nhà ở.

Trước tình hình đó, Chính phủ ban hành Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Đây là một chủ trương nhân văn, chưa nói đến việc tạo nền tảng cho sự phát triển kinh tế bền vững mà trước hết là thực hiện chiến lược an sinh một cách cụ thể. Nhưng như phản ánh của nhiều doanh nghiệp thời gian qua, họ chưa mặn mà với phát triển nhà ở xã hội. Khi thị trường bất động sản “đóng băng”, một số doanh nghiệp tìm đến các dự án nhà ở xã hội như một giải pháp để duy trì hoạt động, giữ dòng tiền và tạo việc làm cho những lao động có sẵn.

Nguyên do là họ gặp khó ở cả phê duyệt quy hoạch, lựa chọn chủ đầu tư và xin giao đất. Tiêu biểu như, doanh nghiệp, với tư duy kinh tế thị trường, sẽ cảm thấy khó chịu khi không được dùng tài sản thế chấp tại ngân hàng để vay vốn xây dựng cho chính dự án đang triển khai (vì theo quy định, khi đã được miễn tiền thuế sử dụng đất thì không được dùng tài sản thế chấp).

Mặt khác, thực tế hiện nay cho thấy, nhà ở xã hội ế ẩm trong khi người cần không thể tiếp cận. Đơn cử như, trên địa bàn tỉnh có 4.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào sử dụng, chủ đầu tư đã rao bán 1.681 căn nhưng rất ít công nhân đăng ký mua, khiến còn tồn đọng 1.324 căn. Tại TP.HCM, Công ty Phước Thành có hơn 1.000 căn dự kiến bàn giao cuối năm nay, nhưng chỉ khoảng 100 hồ sơ đăng ký mua nhà.

Thời gian qua, chúng ta có nhiều bàn thảo về chủ thể thực hiện dự án nhà ở xã hội. Theo chúng tôi, một khi lấy được động lực từ thị trường và làm sao để có sự quan tâm lớn của xã hội thì chủ thể cụ thể nào không còn là mối quan tâm hàng đầu. Chính vì chúng ta vẫn đang sử dụng tư duy bao cấp đối với nhà ở xã hội nên việc vấp phải những khó khăn về nguồn lực nói chung và tài chính nói riêng là điều hiển nhiên. Khi chưa đặt ra các chương trình khuyến khích thành lập các doanh nghiệp xã hội tham gia trong lĩnh vực xây dựng nhà ở xã hội thì sự quan tâm của xã hội còn ít.

Như vậy, xã hội hóa đầu tư - giải pháp để gia tăng “chất thị trường” cho nhà ở xã hội không làm cho nhà ở xã hội tiếp tục điệp khúc “giành cho người giàu” mà trái lại giúp cho sản phẩm bất động sản này được bán và sử dụng ổn định lâu dài theo nhu cầu của người lao động. Khi được hỗ trợ về quỹ đất, thuế và có giải pháp tối ưu về quy chuẩn và vật liệu, nhà ở xã hội sẽ tự tạo ra lực hút hấp dẫn cho mình.

Khi đó, cần xem nhà ở xã hội là một dạng nhà ở tài sản tích lũy của người lao động, là điều kiện để họ an tâm công tác, lao động sản xuất, gắn bó lâu dài với doanh nghiệp, là những điều kiện tiên quyết cho ổn định xã hội. Việc trao quyền cho người lao động mua bán nhà ở xã hội (không hạn chế việc mua bán như hiện nay) là đang tạo tính ổn định cho loại hình nhà ở này: người lao động phải được tự quyết định khi họ trút “hầu bao” của mình cho một món tài sản. Bởi vì, nhà ở xã hội cũng cần được coi như nhà ở thương mại, có tính tài sản lâu dài hướng đến đối tượng người có thu nhập không cao.

Hiện nay, có nhiều ý kiến bàn thảo về điểm a, khoản 1, điều 51, Luật Nhà ở 2014 và điểm a, khoản 1, điều 75, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội “phải chưa được hưởng chính sách hỗ trợ dưới mọi hình thức tại nơi ở và nơi làm việc” là rất khó kiểm tra trong nhiều năm qua, nhất là đối với người thay đổi nơi làm việc nhiều lần.

Cũng ở điểm này, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội “phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội” hoặc “có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà tối thiểu” nhưng nếu một người nào đó muốn lách thì không khó khi họ để cho người thân khác đứng tên sở hữu nhà hoặc ở chung nhà. Như vậy, họ vẫn chứng minh được mình “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình” hoặc “có sở hữu nhà ở nhưng ở chật”.

Đặt nhà ở xã hội với tư cách đúng nghĩa là một dạng nhà, phân khúc của thị trường bất động sản, lúc đó, chúng ta sẽ có những điểm mở về đối tượng mua nhà ở xã hội. Hay nói cách khác, lúc đó, chúng ta không còn bận tâm về những tiêu chí, điều kiện của đối tượng mua nhà ở xã hội hay những cái khó của việc xét duyệt đối tượng như chúng ta bàn thảo hiện nay.

Cũng vậy, có một nghịch lý là, nếu không đặt nhà ở xã hội trong dòng chảy thị trường, nguy cơ bị biến tướng, thương mại hóa... sau khi hưởng hàng loạt các ưu đãi là điều dễ hiểu. Lấy ví dụ, điểm b, khoản 1, điều 51 Luật Nhà ở 2014 và điểm b, khoản 1, điều 75 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đều quy định đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội “phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập từ tiền công, tiền lương theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân” đang tạo ra băn khoăn cho nhiều người.

Theo họ, đây nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng “người giàu tranh suất mua nhà ở xã hội” trong thời gian qua.

Dẫn dụ thêm cho băn khoăn này là nhiều người làm thêm “nghề tay trái” nhưng lại tạo ra thu nhập cao hơn, thậm chí gấp nhiều lần so với thu nhập của “nghề tay phải”, song vẫn đủ “điều kiện về thu nhập” để được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Trong lúc, Luật Nhà ở quy định đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội “phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập từ tiền công, tiền lương”, mà không tính “các khoản thu nhập khác không phải là tiền công, tiền lương”.

Khi xem nhà ở xã hội là một sản phẩm bất động sản ở một phân khúc nhất định, phân khúc thấp vì hạ thấp về tiêu chuẩn xây dựng, vị trí,… lúc đó, quyền lựa chọn mặt hàng thuộc về khách hàng - bất kể họ là “người giàu” hay “người nghèo” – xóa đi mối bận tâm và cũng là cái khó của chúng ta khi làm luật và thực thi hiện nay và cũng là nguy cơ làm cho sản phẩm nhà ở xã hội bị méo mó.

Lúc đó, những kết quả khảo sát như “có 4,7% cư dân mua nhà ở xã hội có sở hữu xe ô tô và 4,7% có sở hữu đất đai từ 30m2 đến 4000m2” trong mẫu nghiên cứu như một nghiên cứu của Viện Xã hội học năm 2018 về nhà ở xã hội công bố không còn ý nghĩa.

Đồng chí Trương Thị Mai, ủy viên Bộ Chính trị, Trưởng Ban Dân vận Trung ương tặng quà cán bộ, công nhân, Ban QLDA thiết chế công đoàn. Ảnh: laodong.vn

Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng, giám sát của Quốc hội cùng với sự vào cuộc của các cấp, các ngành để tháo gỡ những vướng mắc, rào cản theo tư duy mới, tạo xu thế phát triển cho nhà ở xã hội chính là đặt loại hình nhà ở này trong dòng chảy của thị trường với các bệ đỡ đặc thù của hành chính, pháp lý, quỹ đất, tài chính và chủ thể.

Khi 5 yếu tố đó được nhuộm “chất thị trường”, rời xa “chất bao cấp” trong tư duy thì niềm vui an cư, điều kiện sinh sống của người lao động thu nhập thấp - trong đó trọng tâm là giai cấp công nhân, sẽ được trọn vẹn.