Trong các chỉ số đánh giá về an sinh xã hội của một quốc gia, khả năng tiếp cận nhà ở được xem là chỉ số thứ nhất. Hiện nay, nhiều nước đang áp dụng đồng thời hoặc từng bước bốn chính sách: tìm kiếm quỹ đất có giá phải chăng, cải thiện khả năng tiếp cận tài chính cho người mua nhà, giảm chi phí vận hành và quản lý, áp dụng các quy trình xây dựng hiệu quả hơn.

Năm 2011, Chính phủ ban hành “Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn 2030” đề ra những đối tượng gặp khó khăn về nhà ở sẽ được Nhà nước hỗ trợ, trong đó có người thu nhập thấp và công nhân lao động. Tuy nhiên, đến nay chính sách này còn nhiều hạn chế về mô hình phát triển, đối tượng tiếp cận và việc xác định mục tiêu.

Hiện nay, nước ta đang có 3,78 triệu công nhân lao động trực tiếp trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, trong đó có khoảng 1,8 triệu lao động có nhu cầu về nhà ở.

Theo báo cáo của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, kết quả phát triển nhà ở xã hội cho công nhân chưa đáp ứng được nhu cầu. Cụ thể, đến nay đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 126 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 62.700 căn hộ, tổng diện tích 3.135.000 m2, chỉ mới đáp ứng được gần 30% nhu cầu của công nhân lao động.

Xác định nhà ở xã hội là trọng tâm của chiến lược an sinh, Đảng, Quốc hội, Chính phủ đã luôn tập trung đầu tư trí tuệ, đưa ra nhiều quyết sách để tháo gỡ những khó khăn trước mắt và lâu dài.

Nghị quyết số 29-NQ/TW của Hội nghị Trung ương lần thứ 6 khóa XIII đã định hướng về phát triển nhà ở dành cho công nhân: “Ưu tiên quỹ đất, vốn và có các chính sách ưu đãi, tạo thuận lợi cho triển khai xây dựng đến năm 2030 được ít nhất 1 triệu nhà ở xã hội cho công nhân và người có thu nhập thấp”.

Bên cạnh đó, Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/1/2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 cũng đã đề cập đến nội dung phát triển nhà ở xã hội: “Rà soát, hoàn thiện các chính sách hỗ trợ, ưu đãi, thủ tục hành chính về nhà ở xã hội; Đổi mới phương thức, mô hình quản lý và phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp; Đưa các chỉ tiêu về phát triển nhà ở, trong đó có chỉ tiêu bắt buộc phát triển nhà ở xã hội vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hằng năm của cả nước và từng tỉnh, thành phố; các tỉnh, thành phố bảo đảm bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội”.

Chủ tịch Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Nguyễn Đình Khang phát biểu tại Hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp, ngày 1/8/2022. - Ảnh: VGP/Nhật Bắc

Đầu năm nay, trong buổi làm việc với đại diện lãnh đạo 19 công ty, doanh nghiệp bất động sản phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM, Ban Kinh tế Trung ương nhận định, thời gian qua đã có nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi để hỗ trợ các đối tượng chính sách xã hội cải thiện nhà ở, có chỗ ở an toàn. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp còn nhiều hạn chế, tồn tại, chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân thuộc đối tượng.

Ban Kinh tế Trung ương cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là do cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở xã hội nhà ở cho người có thu nhập thấp còn nhiều hạn chế, chưa đồng bộ và kịp thời; nhiều địa phương chưa thực sự quan tâm đúng mức đến phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Sự quan tâm của Bộ Chính trị, Ban Bí thư đối với vấn đề này thể hiện rõ nét trong việc giao Ban Kinh tế Trung ương chủ trì, phối hợp các cơ quan liên quan xây dựng Đề án “Tăng cường vai trò lãnh đạo của Đảng đối với phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp”.

Đề án này sẽ làm rõ được vai trò, vị trí, tầm quan trọng của phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp; làm rõ thực trạng công tác lãnh đạo, chỉ đạo của cấp ủy đảng các cấp trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, làm rõ kết quả đạt được và những hạn chế về phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp giai đoạn từ năm 2010 đến nay để rút ra bài học kinh nghiệm về mặt chiến lược trước mắt và lâu dài.

Những khía cạnh khác trong mục đích Đề án như: làm rõ bối cảnh trong nước và quốc tế tác động đến nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp; đề xuất các quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu để tăng cường vai trò lãnh đạo của Đảng đối với phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, … cho thấy sự quan tâm đặc biệt của Đảng đối với chiến lược an sinh trọng tâm này.

Trên tinh thần đó, theo chúng tôi, để đạt được những mục tiêu và kỳ vọng như đã đề ra, phải đi từ vấn đề cốt lõi của chiến lược là xác định tư duy, cách làm mới, thoát khỏi hoàn toàn kiểu vận hành của nhà ở bao cấp trong lịch sử.

Năm 2005, khái niệm “nhà ở xã hội” lần đầu tiên được đề cập trong Luật Nhà ở. Nếu trước đó, tại Quyết định số 76/2004/QĐ-TTG, cụm từ “nhà ở xã hội” được xuất hiện gián tiếp thì thời điểm 2005, trong Luật nhà ở, khái niệm “nhà ở xã hội” đã được sử dụng rộng rãi, được luật hóa trong văn bản.

Theo đó, Nhà nước có cơ chế, chính sách phát triển quỹ nhà ở xã hội; khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư phát triển; miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội, miễn, giảm các khoản thuế liên quan (Điều 45).

Từ thời điểm này, nhà ở xã hội được đề ra với mục đích giải quyết chỗ ở cho người lao động có thu nhập thấp, chưa có nhà hoặc nhà chật, nhà kém chất lượng. Đất phát triển nhà ở xã hội được giao không thu tiền. Vốn đầu tư cho nhà ở xã hội chủ yếu thuộc ngân sách Nhà nước và khuyến khích tư nhân ủng hộ.

Từ năm 2009, và rõ nét nhất là năm 2013, chính các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ với chính sách tín dụng ưu đãi gói 30 nghìn tỷ đã kích thích thị trường bất động sản đang trầm lắng. Thực tế đó đã chứng minh nhà ở xã hội hoàn toàn thoát khỏi các phương diện của nhà ở bao cấp, không còn vận hành theo cơ chế Nhà nước bao cấp về nhà ở. Nghị định 61 ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở cũng cho thấy bước ngoặt này.

Nhưng ở chiều ngược lại, một thực tế đã xảy ra: cuối 2016, khi thời hạn của gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ của Chính phủ kết thúc thì tình trạng các dự án nhà ở xã hội bị lắng xuống. Tình hình đó cho thấy phát triển nhà ở xã hội của chúng ta vẫn mang nặng tư duy cũ. Nhưng điều đó lại cũng cho thấy vai trò quan trọng về chính sách tài chính của Nhà nước đối với nhà ở xã hội.

Từ đây, câu hỏi đặt ra là: Nên phát triển nhà ở xã hội theo dạng bao cấp một nửa hay là hoàn toàn sử dụng vai trò của thị trường? Bản chất của cả 2 dạng đều là vấn đề về vốn mang tính tự chủ và quỹ đất. Nhà nước không thể dùng từ gói ưu đãi này đến gói ưu đãi khác để phát triển nhà ở xã hội trong cơ chế thị trường, đặc biệt là trong trường hợp ở nước ta, nhu cầu phân khúc nhà ở xã hội, vừa túi tiền chiếm tới trên 80% tổng nhu cầu nhà ở.

Vấn đề cơ bản là làm sao để huy động được nguồn lực tài chính của nhiều chủ thể cho nhà ở xã hội. Cần xem nhà ở xã hội là một dạng phân khúc nhà ở, là tài sản tích lũy đúng nghĩa của người lao động, không phải là tài sản mà người lao động tự nhiên được hưởng khi đáp ứng được một loạt quy định, chính sách phúc lợi.

Về quỹ đất, trong Dự thảo Luật Nhà ở trình Ủy Ban thường vụ Quốc hội, Chính phủ đề xuất phương án các địa phương có trách nhiệm tự bố trí quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội. Kèm theo đó, địa phương có trách nhiệm trích một phần kinh phí thu được từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để bồi thường giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Đây là một chính sách có tính đột phá, tuy nhiên, từ chính sách đến quy hoạch cụ thể là một câu chuyện dài. Chính vì thế, theo chúng tôi, cần hành động cụ thể với vấn đề quy hoạch.

Chúng tôi cho rằng, nỗi gian truân của nhà ở xã hội, trước hết, nằm ở vấn đề chính sách về quỹ đất.

Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội hiện có hai nguồn chính: (1) các dự án nhà ở xã hội độc lập; (2) quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại.

Doanh nghiệp có quan tâm quỹ đất nguồn (1) không? Câu trả lời là không. Vì ngoài thủ tục hành chính, pháp lý, nhà ở xã hội bị khống chế về giá, đối tượng mua cũng bị hạn chế, lợi nhuận bị hạn chế 10% thì lấy gì để thu hút doanh nghiệp đầu tư?

Nghị định 49/2021 sửa đổi Nghị định 100/2015 bổ sung các khoản 4 và 5 vào sau khoản 3 như sau: “4. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bao gồm dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập và dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sử dụng phần quỹ đất 20% tổng diện tích đất ở thuộc phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đó không thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội”.

Điều 5 Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị quy định rõ hơn: Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Ba bất cập xảy ra từ quy định này: (1) Quy hoạch đô thị bị phá vỡ vì chỉnh thể không gian không được thống nhất giữa 2 loại hình nhà ở khác biệt: nhà ở thương mại và nhà ở xã hội; (2) Chủ đầu tư sẽ nâng phần giá nhà ở thương mại để bù vào phần “bị mất” của quỹ đất 20%; (3) Trong lúc, giá trị của nhà ở thương mại bị ảnh hưởng khi có phân khúc nhà ở xã hội trong chỉnh thể đó.

Bất cập của quy định này thể hiện rõ ở thực tế. Theo thống kê, đến năm 2020 chúng ta đã có 2.256 dự án phát triển nhà ở thương mại nhưng chỉ có 1.040 dự án dành quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, với tổng diện tích đất ở đã bố trí là 3.359,07 ha.

Nghị định 49/2021 đã đi ngược lại với xu thế thị trường của nhà ở xã hội, hay nói cách khác, gia tăng thêm “chất bao cấp”, làm lấn át “chất thị trường” của loại hình nhà ở này.

Cũng từ đó, những nghịch lý vốn không đáng có đã xảy ra: nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đúng nghĩa không có, chỉ có người giàu mới mua được, lương công nhân không thể tiếp cận loại hình nhà ở xã hội, …

Giải pháp nào cho quy hoạch quỹ đất nhà ở xã hội có thể đánh giá là đang mờ nhạt hoặc tạo ra thế khó hiện nay?

Thứ nhất, đối với khu trung tâm hạn chế về quỹ đất, chúng ta cần mở rộng quỹ đất nhà ở xã hội bằng nhiều phương án như bố trí quỹ đất từ các tòa nhà bỏ hoang, chung cư cũ. Cải tạo chung cư cũ cần được coi là một dạng phát triển nhà ở xã hội, có những chính sách ưu đãi phù hợp, hỗ trợ doanh nghiệp để tạo sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Thứ hai, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp gắn liền với việc bố trí quỹ đất cho dự án nhà ở xã hội và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng phục vụ người lao động làm việc trong khu công nghiệp đó. Việc triển khai dự án các căn hộ ở mức giá trị nào để bán cho công nhân lao động cần gắn liền với mức thu nhập bình quân của vùng.

Một cuộc khảo sát nhân khẩu học dựa trên mức thu nhập của vùng nơi dự án tọa lạc là điều kiện tiên quyết để dự án có tính khả thi. Chủ trương dành 20% quỹ đất của dự án thương mại cho việc xây dựng nhà ở xã hội, địa phương bố trí quỹ đất độc lập cho dự án nhà ở xã hội hay cơ chế chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20% … sẽ không khả thi nếu thiếu tính toán bài bản ngay khi hình thành khu công nghiệp hoặc dựa trên thực tế nhu cầu của khu công nghiệp đang vận hành.

Khi có quỹ đất sạch, câu hỏi đặt ra là: Làm gì để công nhân lao động tiếp cận được nhà ở xã hội? Một số giải pháp từng bàn đến như giúp người yếu thế tự vươn lên giải quyết nhà ở theo cơ chế thị trường, khuyến khích nhà đầu tư theo dạng duyệt cho họ 2 dự án nhà ở thương mại đi kèm với 1 dự án nhà ở xã hội, đất cho nhà ở xã hội được ưu đãi, miễn thuế,… Nhưng thực tế cho thấy, mục đích mà chúng ta vẫn chưa giải quyết được là: với thu nhập của mình, công nhân lao động vẫn không đủ sức mua nhà.

Trong điều kiện kinh tế - xã hội hiện nay, với những khó khăn về quỹ đất, thiếu hạ tầng kết nối cũng như chưa đủ tiềm lực để có chính sách tín dụng và tài chính phù hợp, theo chúng tôi, cần thực hiện chiến lược an cư cho công nhân lao động, người có thu nhập thấp theo hai bước gắn liền với hai khái niệm khác biệt: chỗ ở và nhà ở.