Số lượng căn hộ mở bán mới năm 2023 giảm, giá căn hộ dự báo sẽ còn tăng

Giá chung cư đã tăng từ cuối năm 2022

Theo thống kê của CBRE, trong năm 2022, có khoảng 15.100 căn hộ được chào bán tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở bán mới giảm 12,3% so với cùng kỳ năm 2021. Đây là năm thứ ba liên tiếp thị trường ghi nhận sụt giảm nguồn cung mới do tác động của nhiều yếu tố bao gồm dịch COVID-19, thắt chặt tín dụng và vấn đề cấp phép.

Đáng chú ý, 65% số căn bán được trong năm được ghi nhận vào nửa đầu năm 2022. Vào cuối năm 2022, giá sơ cấp trên thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội trung bình đạt 1.934 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 21,2% so với cùng kỳ năm 2021, chủ yếu do tỷ lệ sản phẩm cao cấp trong tổng nguồn cung sẵn sàng để bán cao hơn.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình tính đến quý IV/2022 đạt 1.303 USD/m2, tăng 7,5% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng giảm 2,8% so với quý trước đó, chủ yếu đến từ các dự án đã bàn giao từ lâu.

Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, thị trường cuối năm 2022 ghi nhận đợt mở bán đầu tiên của dự án Vinhomes Ocean Park (VOCP) 3 - The Crown. Trong quý IV/2022 đã có tổng cộng 5.587 căn được mở bán mới đến từ 3 dự án.

Tổng số căn mở bán mới lũy kế cả năm 2022 đạt 16.249 căn, đạt kỷ lục số căn mở mới trong một năm và thậm chí vượt tổng nguồn cung mở mới căn hộ chung cư tại Hà Nội trong năm.

Phần lớn nguồn cung mở bán mới nhà ở gắn liền với đất của năm 2022 tới từ các đại đô thị VOCP2 và VOCP3 của Vinhomes.

Cũng kể từ quý IV/2022, tỷ lệ bán và giá bán của phân khúc này giảm mạnh do ảnh hưởng của việc siết chặt cho vay và tín dụng trái phiếu. Số thanh khoản đạt 1.136 căn, chỉ bằng 1/5 con số ghi nhận được trong quý trước đó. Theo đó, tỷ lệ bán trung bình cả năm 2022 đạt xấp xỉ 60%.

Thống kê của CBRE cho thấy sau giai đoạn tăng trưởng cao kéo dài từ IV/2021 đến quý III/ 2022, giá bán thứ cấp của các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất bắt đầu giảm kể từ quý IV/2022.

Giá sơ cấp dự báo tăng 4-7% năm 2023

Các chung cư được xây dựng tại dọc tuyến đường Lê Văn Lương – Tố Hữu (Hà Nội).

Đánh giá về thị trường nhà ở tại Hà Nội năm 2023, các chuyên gia của Công ty CBRE cho biết với phân khúc căn hộ, mức độ mở bán mới dự kiến khoảng 14.000-16.000 căn. Con số này giảm nhẹ hoặc tương đương mức mở bán của 2022. Số căn bán được cũng dự kiến duy trì ở mức tương tự như năm 2022 trong khi nguồn cung mới chưa phục hồi.

Giá sơ cấp được dự báo sẽ tăng từ 4-7% mỗi năm trong vòng 3 năm tới nhờ nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị và dự kiến mở bán những dự án cao cấp, hạng sang tại nhiều vị trí đắc địa.

Chuyên gia của CBRE nhận định thách thức về kinh tế vĩ mô hiện tại bao gồm việc siết chặt tín dụng và lãi suất tăng cao sẽ kéo theo sự trì hoãn các đợt mở bán của một số dự án, cũng như tiến độ thi công của những dự án hiện hữu sẽ bị ảnh hưởng.

Dự kiến từ năm 2023, thị trường nhà ở gắn liền với đất của Hà Nội sẽ tiếp tục ghi nhận các đợt mở bán của dự án VOCP3, Vinhomes Cổ Loa Đông Anh ở phía Bắc và Mailand Hanoi City ở phía Tây. Tổng nguồn cung mở bán mới dự kiến đạt hơn 16.000 căn.

Giá bán thứ cấp với giả định các diễn biến vĩ mô như hiện tại trên thị trường thì sẽ ổn định hơn trong nửa cuối năm 2023.

Bên cạnh đó, chuyên gia của CBRE dự báo, xu hướng giảm giá của phân khúc này có thể sẽ tiếp diễn đến hết quý II/2023 trước khi giá bán bắt đầu tăng trở lại từ năm 2024.